Los datos de este texto surgen de una encuesta, de focus groups y de entrevistas en el marco de un estudio realizado en 2022 por el Centro de Estudios Económicos Urbanos (UNSAM) para el Instituto de la Vivienda de la Ciudad.
Hugo tiene 53 años, vive con su esposa y sus dos hijos, y alquila hace 10 años un departamento de tres ambientes en Villa Ortúzar. Luego de buscar en distintos portales de Internet, consiguió este departamento por medio de una inmobiliaria. En ese momento, para entrar, tuvo que pagar 5 meses de alquiler por adelantado y su hermano, propietario en Capital, salió de garante. Desde 2020, los aumentos de su acuerdo de alquiler comenzaron a estar regidos por el Índice de Contratos de Locación y, como él mismo describe, no hay posibilidad de negociar:
—Ellos te mandan el importe, tenés que depositarlo y punto.
Durante 2022 pasó de pagar $40.000 pesos a $78.000 por su alquiler de un mes para el otro.
Darío tiene 35 años, es biotecnólogo y becario del CONICET. Hace 10 años llegó a Buenos Aires desde Tucumán para trabajar en un organismo público de ciencia y tecnología. Al llegar, cuenta, empezó a buscar un departamento que estuviera en un barrio que le resultara seguro y tuviera conectividad con su nuevo lugar de trabajo. Al no tener garantías en Capital ni un recibo de sueldo, las opciones eran reducidas y le resultó engorroso encontrar un lugar para alquilar. Finalmente encontró un departamento en Flores que reunía las condiciones que estaba buscando: dos ambientes, un balcón donde tomar un poco de aire y medios de transporte que lo comunicaran con su trabajo en provincia. Lo alquiló por medio de una inmobiliaria que “por suerte”, como describe, aceptó la acreditación informal de ingresos que sostenía que los mismos se mantendrían durante los siguientes años. Desde entonces, renovó su contrato de alquiler cada dos años. Progresivamente, el costo del mismo iría representando un porcentaje cada vez mayor de sus ingresos. Durante el último año, Darío empezó a dar clases particulares para complementar su salario.
Casi la mitad de las personas inquilinas (44,8%) nacieron en la misma ciudad, un tercio (32,3%) en otra provincia y casi un cuarto (23,3%) en otros países.
Natalia tiene 49 años, es fotógrafa, vive sola y alquila hace 5 años un PH en Palermo. Cuando comenzó a buscar un lugar para alquilar, cada inmobiliaria y dueño/a con los que se contactó le pedían cosas distintas: algunos una garantía, otros dos, depósitos por diferentes cantidades de meses y recibos de sueldo que acreditaran un nivel mínimo de ingresos. Para ella, estas condiciones eran imposibles de cumplir. Por ese motivo describe que haber encontrado un dueño directo fue “un golazo”. De cara a renovar su contrato o tener que buscar un nuevo lugar para alquilar, a Natalia le preocupa particularmente la caída de la oferta de alquileres porque, como dice, vive en un barrio turístico donde muchos dueños ponen sus viviendas en alquiler temporario para turistas a través de plataformas como Airbnb.
Estas historias manifiestan las preocupaciones y los desafíos de tantos otros inquilinos que se vienen resaltando reiteradamente en el debate público de los últimos años: las dificultades y la necesidad de apoyarse en vínculos interpersonales para conseguir un alquiler asequible, la falta de claridad e incapacidad de negociar las condiciones de ingreso al acuerdo de alquiler y la incertidumbre frente a aumentos de precios que se alejan cada vez más de los ingresos de las clases medias. Pero estos debates suelen darse en un vacío de información acerca de quiénes son estos inquilinos, cómo, con quiénes y dónde viven, y cuáles son los sectores más vulnerables dentro de esta población. Así, frente a la evidente necesidad de mejorar las condiciones en que se alquila en la ciudad de Buenos Aires este ensayo identifica quiénes son los inquilinos porteños, cuáles son sus dificultades y preocupaciones y quiénes, dentro de esta población, requieren de atención especial (y urgente) por parte de las políticas públicas.
¿Quiénes son los inquilinos porteños?
La vivienda en alquiler es la opción de acceso a la vivienda que más creció durante los últimos veinte años en el país y, particularmente, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Esto implica que los cambios que atraviesa el mercado de alquileres impactan cada vez más en una mayor cantidad de hogares. Según datos de la CEPAL, desde el año 2000 la vivienda en alquiler creció cerca de un 8,8% en promedio en la región. La Argentina se destaca, junto con Brasil, Colombia, Chile, Costa Rica y Nicaragua por contar con niveles de alquiler cercanos o superiores al 20% de la población (Rolnik et al., 2021). A nivel nacional la Ciudad Autónoma de Buenos Aires lidera -junto con Tierra del Fuego, Río Cuarto y La Plata- el ranking de ciudades con mayores proporciones de hogares inquilinos. De acuerdo a los datos de la Encuesta Permanente de Hogares, mientras que para el año 2003 los hogares inquilinos representaban el 20,2% de los hogares de la ciudad, para el cuarto trimestre del 2021, este valor alcanzaba al 33,8%.
En 2022 el Centro de Estudios Económicos Urbanos (UNSAM) realizó un estudio exploratorio de los hogares inquilinos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para el Instituto de la Vivienda de la Ciudad en el que se consultó a personas que alquilan en la ciudad sobre sus características sociodemográficas, las de sus viviendas y hogares; las características de sus acuerdos de alquiler, y sus preocupaciones y expectativas respecto del acceso a la vivienda por medio de encuestas, focus groups y entrevistas en profundidad.
La primera conclusión que emerge de este estudio es que la población inquilina es heterogénea en relación con los tipos de hogares y la condición migratoria de las personas que los componen. Casi la mitad de las personas inquilinas (44,8%) nacieron en la misma ciudad, un tercio (32,3%) en otra provincia y casi un cuarto (23,3%) en otros países. Además, en términos generales, es una población con altos niveles educativos y con empleos formales. La mayoría de los inquilinos cuentan, al menos, con el nivel secundario y la mitad (51,1%) tiene formación universitaria. Casi siete de cada diez son empleados registrados en relación de dependencia, y 6 de cada 10 cuentan con obra social. Casi un tercio de estos hogares están formados por personas que viven solas y otro tercio corresponde a parejas con hijos e hijas. En términos de género, las jefaturas de estos hogares se distribuyen equitativamente, con una pequeña proporción mayor de jefaturas femeninas (57%). Por su parte, los hogares inquilinos formados por personas solas con hijos (15,5% del total) son en su mayoría (79%) de jefatura femenina. Cuando se observan las viviendas, la amplia mayoría de los inquilinos viven en departamentos (85,2%), 4 de cada 10 en dos ambientes y 3 de cada 10 en tres. Asimismo, la mayoría de las viviendas tiene cobertura de los servicios básicos y en general están próximas a bancos, cajeros automáticos, parques, plazas y escuelas primarias y secundarias.
Por otra parte, el alquiler es también una forma de acceso a la vivienda cada vez más frecuente entre los sectores más vulnerables de la ciudad. De acuerdo a un informe técnico elaborado por Julia Gabosi para la Secretaría de Integración Socio Urbana, en 2021 se estimaba que en los barrios populares porteños el porcentaje de viviendas alquiladas se ubicaba en torno al 18%. Más allá de los barrios populares, existen otras formas precarias de habitar la ciudad que se convierten en alternativas para quienes no logran acceder a un hábitat adecuado. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuenta con un segmento de vivienda en alquiler conformada por conventillos, inquilinatos y hoteles-pensión que, según datos de la Encuesta Permanente de Hogares, representaba en el 2021 el 2,5% de las viviendas en la ciudad, abarcando a más de 30 mil personas. Los hoteles-pensión son establecimientos que ofrecen habitaciones pequeñas con baño y cocina compartidos y que se convierten en opciones de vivienda no solo temporal sino de largo plazo. Algunos, de mayor calidad edilicia, ofrecen baños y cocinas privadas, pero son excepcionales y tienen una demanda alta. Por su parte, los conventillos son construcciones con paredes de madera y techos de chapa emplazadas específicamente en el barrio de La Boca.
La mayoría de los inquilinos cuentan, al menos, con el nivel secundario y la mitad (51,1%) tiene formación universitaria. Casi siete de cada diez son empleados registrados en relación de dependencia, y 6 de cada 10 cuentan con obra social
En términos generales, los hogares de la población inquilina que alquilan en los barrios populares difieren de los del resto de la ciudad: están compuestos en su mayoría por parejas y personas solas (en su mayoría mujeres) con hijos e hijas. Muchas de las personas que alquilan son migrantes provenientes de otros países y provincias, con bajos niveles educativos, trabajos informales o por cuenta propia que complementan sus ingresos con planes sociales. Por su parte, los hogares que alquilan en hoteles-pensión y conventillos están conformados por parejas o mujeres solas con menores a cargo, mujeres u hombres solos, adultos mayores y personas travestis y trans con ingresos inestables e informales. Algunas, incluso, como muestran investigaciones realizadas por Paz Toscani, son personas en situación de calle que a través de algún programa estatal logran alquilar una pieza por algunos días; o bien, residentes de otras provincias que están en la ciudad para recibir algún tratamiento médico. Algunos de los hogares que residen en este tipo de viviendas sostienen parte del costo del alquiler a través de un subsidio otorgado por el GCBA que desde 2006 forma parte del programa de Asistencia a Familias de Alta Vulnerabilidad Social (generalmente conocido como “Decreto 690”). Como muestran Beatriz Cuenya y Paz Toscani, esta política de subsidios se remonta a la década de los 80 y busca atender la emergencia habitacional, contribuyendo a consolidar a los hoteles-pensión como una alternativa de alojamiento para los sectores populares. Sin embargo, varios de los inquilinos y referentes con los que conversamos sostenían que los montos del subsidio no eran suficientes para costear los precios de los hoteles.
Las viviendas alquiladas en barrios populares, hoteles-pensión y conventillos presentan niveles de precariedad graves. Se trata de inmuebles en malas condiciones de habitabilidad que no cumplen con las normas de seguridad e higiene y que presentan altos índices de hacinamiento. La mayoría de los inmuebles alquilados en estos contextos son piezas de menos de 30 m2 con baño compartido. En los barrios populares, las personas cocinan en la misma habitación donde duermen, mientras que conventillos y hoteles suelen contar con cocinas compartidas. Muchos de los inmuebles alquilados presentan condiciones edilicias precarias: falta de ventilación, problemas de humedad y un acceso deficiente a los servicios básicos (agua potable, gas natural, electricidad y cloacas).
La experiencia inquilina: una sucesión de preocupaciones
Encontrar, entrar y sostener un alquiler son los tres momentos de una experiencia que involucra una seguidilla de preocupaciones para quienes las atraviesan. Los datos indican que una parte importante del mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires opera por medio de vínculos directos y sin mediaciones. En 2022, 4 de cada 10 acuerdos de alquiler habían sido realizados directamente entre locadores y locatarios, y 2 de cada 10 no contaba con un contrato escrito. En la zona sur de la ciudad este valor aumentaba: allí el 30% de los hogares inquilinos contaba sólo con un contrato de palabra.
La primera de estas preocupaciones está ligada a conseguir una vivienda para alquilar que satisfaga las necesidades y expectativas (de locación, tamaño y tipos de ambientes) del hogar y que se pueda afrontar económicamente. El dato más alarmante en este sentido es que, en promedio, los inquilinos encuestados afirmaron que tardaron cuatro meses en conseguir la vivienda que actualmente alquilan. Por otro lado, buena parte de los hogares inquilinos encuestados encontró la vivienda que alquila por medio del “boca en boca”. La proporción de inquilinos que encontraron las viviendas que alquilan a través de las páginas webs de inmobiliarias (35,7%) y a través de sus redes de sociabilidad (conocidos, amigos, familiares) (35,4%) es similar.
Encontrar, entrar y sostener un alquiler son los tres momentos de una experiencia que involucra una seguidilla de preocupaciones para quienes las atraviesan.
Una vez encontrada la vivienda a alquilar, los inquilinos enfrentan la dificultad de afrontar el total de los gastos de ingreso y conseguir los documentos que les son requeridos para entrar en el acuerdo de alquiler. Corroborar ingresos con un recibo de sueldo (solicitado a la mitad de los inquilinos encuestados) resulta particularmente desafiante, si no imposible, para aquellas personas que trabajan de manera informal. Por otra parte, casi un tercio de las personas consultadas manifiestó no haber podido enfrentar los gastos necesarios para mudarse y haber tenido que pedir dinero prestado para hacerlo. A pesar de lo estipulado por la Ley 5859/17, alrededor de un tercio de los inquilinos encuestados tuvieron que pagar la comisión inmobiliaria y asumir gastos como la certificación de firmas y la averiguación de garantías. Este tipo de costos y requerimientos hacen que muchas personas prefieran alquilar por lo que localmente se conoce como “dueño directo”. En 2022, cuatro de cada diez hogares inquilinos tenía un acuerdo de este tipo y varias personas consideraban que alquilar a través de una inmobiliaria estaba completamente por fuera de sus posibilidades.
—Las inmobiliarias te cobran un montón, se quedan con un montón de plata y juntar todo lo que una inmobiliaria te pide es como querer viajar a la luna más o menos, es imposible. Entonces mejor un dueño directo, te ahorras un montón de plata y un montón de trámites —dice un inquilino de 55 años del barrio San Nicolás.
Por último, los hogares inquilinos se enfrentan al desafío de sostener el costo y los aumentos del alquiler en un contexto de creciente inflación y permanente disminución del poder adquisitivo. Si se suman los valores del alquiler y de las expensas estos representan, en promedio, el 40,75% de los ingresos de los hogares inquilinos. Es de destacar que los hogares de la zona sur de la ciudad presentan las peores condiciones en este mercado: casi un 20% destina más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler y un 27,6% declaró que sus ingresos no habían alcanzado para pagar el total del precio del alquiler en el último año.
Por otra parte, el estudio sugirió un amplio desconocimiento de la Ley de Alquileres junto a cierto cumplimiento de las cláusulas que establecen la duración de los contratos y la periodicidad de los aumentos. Siete de cada diez acuerdos con contratos escritos establecían que la duración de la relación contractual era de 3 años y 6 de cada 10 tenían aumentos anuales, como indica la Ley.
El precio del alquiler es la principal preocupación de los inquilinos. Muchos remarcan que el porcentaje de sus ingresos que destinan a pagar el alquiler aumentó en los últimos años. Además, al ser el alquiler un gasto prioritario es de los últimos que se pueden descuidar y, mucho menos, resignar.
—Lamentablemente, el alquiler para nosotros que somos inquilinos significa nuestra vivienda, nuestro hogar, y creo que es lo último que uno diría no [lo gasto], porque significa tu hogar —explica una inquilina de 28 años que alquila en el barrio San Nicolás.
Esta preocupación se agrava entre los adultos mayores cuyas jubilaciones suelen aumentar a niveles mucho menores que el salario en general y que en muchos casos se ven obligados a mantenerse en el mercado de trabajo para aumentar sus magros ingresos. Así describe esta situación una inquilina de 78 años de Villa Crespo:
—Nada que ver el aumento de la jubilación con el aumento del alquiler. Yo, por suerte, gracias a Dios que estoy bien, no tomo remedios, me la rebusco haciendo changuitas. A veces vendo cosas, pero si tuviera que vivir con la jubilación, quedo debajo de un caño.
En 2022, 4 de cada 10 alquileres se habían realizado directamente entre locadores y locatarios, y 2 de cada 10 no contaban con un contrato escrito. En la zona sur de la ciudad, el 30% de los hogares inquilinos contaba sólo con un contrato de palabra.
En algunos casos, estas situaciones llevan a que los adultos mayores se vayan a vivir con sus hijos o hijas, perdiendo su autonomía, o que recurran al alquiler de lugares más precarios en hoteles-pensión.
Finalmente, la preocupación por el alquiler se multiplica cuando se proyecta hacia el futuro. En un contexto de creciente incertidumbre, muchas personas están particularmente angustiadas por los precios y gastos que van a tener que enfrentar si deciden o necesitan buscar una nueva vivienda para alquilar. Esta preocupación es particularmente acuciante entre los jóvenes.
—Una vez que ya estás adentro tenés un poco de tranquilidad, porque más o menos sabes lo que te espera, pero cuando estás en búsqueda de algo nuevo… Ahí empieza el drama para mí —dice una inquilina de San Telmo de 32 años.
—Estoy sufriendo porque cuando tenga que renovar o mudarme a algún lado los precios se van a ir muy arriba —expresa otro inquilino de 30 años que vive en Palermo.
Nuevamente, en este escenario los alquileres por dueño directo son vistos como más beneficiosos ya que, en algunos casos, permiten negociar los aumentos por debajo de los establecidos por ley. Sin embargo, quienes alquilan acceden a esta posibilidad en la medida en que tengan un “buen trato” hacia los dueños, pagando a tiempo e incluso, en algunos casos, haciendo mejoras en una propiedad que no les pertenece. Así lo describe una mujer de 30 años que alquila en el barrio de Mataderos:
—Muchas veces negociamos. Como ya hace 8 años que estoy, cada vez que me lo aumenta siempre lo bajamos… Hablamos, viste. Yo se lo pinto todos los años, le hice cosas que no tenía el departamento y le pago siempre a término.
La situación de los hogares inquilinos en barrios populares, hoteles-pensión y conventillos
En los barrios populares, hoteles pensión y conventillos, a las constantes preocupaciones ligadas con encontrar, entrar y sostener un alquiler se suman otras ligadas a la precariedad de los acuerdos de alquiler y los inmuebles alquilados.
A diferencia del resto de la ciudad, entrar al alquiler no involucra tantos requisitos burocráticos y materiales: en general solo se deben presentar los documentos de identidad de los miembros del hogar y la entrada está garantizada por el pago del primer mes de alquiler. Una vez abonado ese costo, el inquilino sostiene su vivienda por el plazo de un mes y lo renueva todos los meses con un nuevo pago. Mientras que en conventillos y hoteles pensión no se piden garantías propietarias, esto sí sucede en algunos casos en los barrios populares.
En los barrios populares, el boca en boca resulta fundamental para conseguir un alquiler, ya que el contacto con las personas que tienen propiedades en alquiler siempre tiene lugar por medio de familiares, conocidos y vecinos. Todas las personas a las que entrevistamos mencionaron haber llegado a estos barrios y haberse puesto en contacto con los propietarios de las viviendas que alquilaban por medio de algún familiar o persona conocida viviendo allí. Según la información relevada, ninguna persona había llegado sola y sin una red previa a los barrios populares.
En promedio, los inquilinos encuestados afirmaron que tardaron cuatro meses en conseguir la vivienda que actualmente alquilan.
Otra de las dificultades específicas en estos contextos tiene que ver con acceder o sostener un alquiler cuando se tienen niños y niñas. En algunos casos, incluso, se cobra más a las familias que alquilan con hijos. Una vecina del Barrio 20 nos transmitía su preocupación como madre de un hijo con una discapacidad:
—Es una dificultad tener hijos para alquilar, y más, si tenés hijos discapacitados, no te alquila nadie, no te quieren alquilar. Si tenés hijos, es un gran problema.
En los hoteles-pensión muchas mujeres son directamente expulsadas cuando quedan embarazadas. La gravedad de esta situación se multiplica cuando las mujeres recurren al alquiler para salir de situaciones de violencia de género.
Por otra parte, aún si el ingreso es más “sencillo” que en el resto de la ciudad, la precariedad de los acuerdos de alquiler conlleva relaciones extremadamente asimétricas de poder entre dueños e inquilinos y riesgos muy altos de desalojo. Los acuerdos son en su mayoría de palabra, no establecen la cantidad de tiempo que durará el acuerdo ni los montos y frecuencias de los aumentos. Los niveles de arbitrariedad por parte de dueños y dueñas, así como el riesgo de desalojos son, por lo tanto, altísimos. Los pagos son en efectivo y en general no involucran constancias de ningún tipo.
—Los acuerdos son todos de palabra, así, ni un papel ni nada. Cuando no pagaste sacan todas tus cosas afuera y chau. ¡A la calle! —dice una mujer que alquila en el Barrio 20.
Otra inquilina que alquila en el barrio Padre Mugica coincidía en la fragilidad de estos acuerdos y la vulnerabilidad de quienes alquilan frente a sus contrapartes:
—Si la pieza no está en condiciones y vos pedís condiciones para poder habitarla, la primera respuesta es que si no te gusta que te vayas. Y si quieres verlo bonito, que lo arregles.
En los hoteles pensión, en el caso de no abonar la mensualidad, los propietarios suelen poner candados en las habitaciones y dejar las pertenencias de los inquilinos dentro, obligando a que paguen su deuda para poder acceder a sus bienes.
Como indicamos anteriormente, las viviendas en estos contextos presentan niveles extremos de precariedad: falta de ventilación (algunas piezas incluso no tienen ventanas), problemas de humedad y cortes frecuentes de los servicios. En algunos casos, incluso, las personas inquilinas viven en habitaciones con riesgo de derrumbe. Esto relata una vecina de Barrio 20:
—Donde yo vivía anteriormente, me entraba mucha agua, el techo se me estaba cayendo encima (…) entraban ratas cuando llovía, la puerta del balcón estaba totalmente arruinada. O sea… era invivible.
Casi un tercio de las personas consultadas manifiestó no haber podido enfrentar los gastos necesarios para mudarse y haber tenido que pedir dinero prestado para hacerlo.
En general, el acceso a los servicios básicos es deficiente. Muchos barrios presentan problemas acuciantes de acceso al agua potable y saneamiento: algunos tienen acceso al agua solo en algunos momentos del día o no tienen suficiente presión, otros tienen problemas con el desagüe del baño. En algunos casos, a estas dificultades se suman problemas ligados al servicio eléctrico. Al respecto, otra vecina del mismo barrio mencionaba que “la luz se corta mucho en verano y en también en invierno. Hay problemas con la tensión, mucha gente usa aire y la luz se baja, incluso no se pueden ni bañar porque usamos la ducha eléctrica, porque el calefón no se puede poner tampoco. Entonces tratamos de ver en qué horarios bañarnos, para bañarnos todos, porque si nos bañamos en el día se corta la luz de una”.
En el mismo sentido, una vecina de Playón de Chacarita describía sus dificultades para acceder a bañarse con agua caliente:
—Agua caliente no hay a veces. Agua fría sí, entonces te tienes que calentar en una jarrita aparte y con un balde bañarte. A veces no sube bien el agua a la ducha, si es que hay ducha.
Otro de los principales problemas que dificulta la vida cotidiana de estas personas tiene que ver con el uso de los baños que comparten, en varios casos, con más de diez personas de distintos géneros y edades. La organización de la limpieza de los baños es particularmente problemática y además muchas mujeres no se sienten seguras cuando tienen que circular por los edificios donde alquilan para usar los baños.
—La verdad que compartir baño era un caos con los vecinos, porque no todos limpiaban, nadie quería usar su detergente para lavar el piso, ni para lavar el baño. Era muy conflictivo —cuenta una vecina del barrio Carlos Mugica.
En particular, las mujeres mencionaron percibir inseguridad y riesgo al compartir el baño con varones. Al respecto, otra vecina del mismo barrio explica que “no está bueno tener el baño lejos con tantos hombres alrededor. La mayoría de ahí son todos hombres. En el segundo piso nomás hay una chica, es complicado”.
Nichos de vulnerabilidad
Sin dudas alquilar en la ciudad de Buenos Aires constituye una interminable cadena de preocupaciones para cualquier hogar inquilino y es un indicador, entre otros, de la permanente caída en las condiciones de vida materiales y subjetivas no sólo de las clases medias sino también de los sectores populares. La incertidumbre frente a las condiciones y costos de ingreso a un acuerdo de alquiler y la posibilidad de sostenerlo en el tiempo son una fuente de preocupaciones que se suman a otras tantas en un contexto de permanente caída del poder adquisitivo y de la calidad de vida. Por otra parte, la centralidad que los vínculos interpersonales tienen en la constitución de los acuerdos de alquiler así como el desconocimiento de las normas que rigen el mercado, la falta de mediaciones y registros implican serias dificultades para la formulación de políticas basadas en evidencia.
Si se suman los valores del alquiler y de las expensas estos representan, en promedio, el 40,75% de los ingresos de los hogares inquilinos.
Las mencionadas dificultades para encontrar, acceder y sostener un acuerdo de alquiler muestran un creciente desfase entre las necesidades y expectativas de locadores y locatarios. Así, en términos generales, los datos sugieren la necesidad de desarrollar medidas que permitan recomponer el mercado de alquileres. Para ello se requiere desarrollar políticas que incrementen la oferta de viviendas en alquiler (por medio de nuevas garantías y exenciones fiscales, por ejemplo) y que mejoren el poder adquisitivo de los hogares inquilinos. Esto último refuerza la urgente necesidad de bajar los niveles de inflación y podría impactar tanto en la situación de los hogares inquilinos en el mercado de alquileres como en el mercado de compra y venta de inmuebles. Por otra parte, es necesario elaborar una estrategia de desarrollo urbano que favorezca la generación de vivienda asequible para compra y alquiler, especialmente en la zona sur de la ciudad donde conviven la mayor cantidad de tierra disponible con los hogares que destinan una mayor parte de sus ingresos para el pago del alquiler. En términos más específicos, es necesario facilitar la entrada a las viviendas en alquiler por medio de políticas que disminuyan los costos de ingreso, ayuden a los hogares que tienen dificultades para acceder a una garantía propietaria y que garanticen que las personas inquilinas no paguen aquellos costos que no les corresponden por ley. Por último, en una ciudad donde la mayor parte de las viviendas alquiladas son departamentos que involucran el pago de expensas, se necesita fortalecer mecanismos de articulación, control y fiscalización para el cumplimiento de las normativas vigentes, como así también controlar el cumplimiento de la discriminación entre expensas ordinarias y extraordinarias, lo cual podría morigerar los gastos de las personas inquilinas.
Al mismo tiempo, un análisis pormenorizado de la población inquilina de la ciudad nos muestra la presencia de nichos particularmente vulnerables que requieren de urgente atención por parte de las políticas públicas: los hogares de la zona sur, los constituidos por adultos mayores y jefas de hogar con hijos e hijas a cargo, y las personas que alquilan en barrios populares y hoteles-pensión. Así, la elaboración de políticas que regulen y garanticen el acceso a la vivienda por medio del alquiler requiere de una mirada interseccional que tenga en cuenta las articulaciones entre distintas fuentes de vulnerabilidad: la edad, el género, el lugar de residencia, el tipo de vivienda y la zona o barrio donde se alquila se muestran como variables centrales para identificar distintos grados de vulnerabilidad frente al mercado de alquileres.
En el caso de las mujeres, resulta fundamental generar políticas que garanticen el acceso y el mantenimiento de los acuerdos de alquiler para aquellas que alquilan en hoteles-pensión y en barrios populares, especialmente quienes tienen niñeces o alguna persona con una discapacidad a cargo, y quienes alquilan como estrategia para salir de una situación de violencia de género. Asimismo, se necesitan políticas que protejan a las mujeres que alquilan viviendas con espacios y servicios compartidos y no se sienten seguras de transitar por éstos o simplemente por su barrio. En relación a los grupos etarios, se necesitan acciones que faciliten la posibilidad de poder sostener los costos de los alquileres por parte de los adultos mayores, especialmente en aquellos casos donde no cuentan con vínculos familiares que puedan ejercer un sostén.
Casi un 20% destina más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler y un 27,6% declaró que sus ingresos no habían alcanzado para pagar el total del precio del alquiler en el último año.
Es necesario trabajar también sobre los costos de ingreso y el tiempo que lleva encontrar una vivienda asequible. Si bien en la Ciudad de Buenos Aires las personas inquilinas no deberían pagar comisión inmobiliaria desde el año 2017, el ingreso a un contrato de alquiler incluye el pago anticipado, el mes de depósito, los gastos de averiguaciones de garantía (si es que la persona inquilina cuenta con alguna) o el pago de un seguro de caución y los gastos de mudanza, entre otros. Además, en muchos casos, los inquilinos siguen pagando costos que no les corresponden por ley. Por otra parte, el amplio desconocimiento sobre la Ley de Alquileres y otras regulaciones estatales de los acuerdos de alquiler demanda una urgente difusión de los derechos y obligaciones que afectan a todas las partes que intervienen en este tipo de contratos.